Mieszkanie w Gruzji prywatnie czy przez spółkę? Porównanie.

Decyzję, kto będzie właścicielem mieszkania, podejmujesz przed podpisaniem umowy, a nie po odebraniu kluczy. Wpis w rejestrze NAPR ustala, kto jest właścicielem lokalu i kto może go sprzedać. Podatki zależą od tego właściciela, ale także od sposobu korzystania z lokalu, Twojej rezydencji podatkowej i rodzaju transakcji. Zmiana właściciela po zakupie jest osobną transakcją, często z podatkiem. Dlatego porównuję oba warianty na tych samych założeniach.

Mieszkanie w Gruzji możesz kupić jako osoba fizyczna albo przez spółkę. Przy pojedynczym lokalu na własny użytek lub prosty najem zakup prywatny zwykle oznacza mniej formalności. Spółka może ułatwić współpracę inwestorów i organizację działalności, ale wymaga obsługi księgowej. Wybór zależy od sposobu użytkowania, podatków, odpowiedzialności, rezydencji podatkowej oraz planu sprzedaży.

Osoba fizyczna czy spółka: najważniejsze różnice

W wariancie prywatnym właścicielem mieszkania jesteś Ty jako osoba fizyczna. W wariancie spółkowym właścicielem jest gruzińska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, czyli LLC (po gruzińsku შპს), a Ty posiadasz w niej udziały. Ta różnica brzmi technicznie, ale wpływa na każdą kolejną decyzję: od podpisu pod umową najmu po sprzedaż.

Dla porównania: w Polsce wygląda to tak, że spółka z o.o. jest osobnym podatnikiem CIT, a zysk opodatkowuje się co roku, chyba że wybierzesz estoński CIT. W Gruzji model opodatkowania spółki od 2017 r. przypomina właśnie estoński CIT: podatek pojawia się głównie przy dystrybucji zysku. Gruzińska LLC nie jest jednak kopią polskiej spółki z o.o. Różnią się przepisy korporacyjne, obowiązki raportowe i zasady reprezentacji, więc nie przenoś polskich nawyków jeden do jednego.

Trzecia forma, o której kupujący często zapominają, to przedsiębiorca indywidualny (individual entrepreneur). Przedsiębiorca indywidualny nie jest spółką i nie ma odrębnego majątku. Rejestracja jako przedsiębiorca indywidualny nie przenosi mieszkania na nikogo innego: lokal nadal należy do Ciebie, zmienia się jedynie sposób rozliczania działalności.

Wniosek: wpis Twojego nazwiska w NAPR to własność, udziały to prawa wspólnika wobec spółki-właściciela, a przedsiębiorca indywidualny to tylko forma rozliczeń osoby fizycznej.

Prawo własności i rejestracja w NAPR

Cudzoziemiec może co do zasady kupić mieszkanie w Gruzji na własne nazwisko. Prawo własności powstaje z chwilą wpisu w rejestrze prowadzonym przez National Agency of Public Registry (NAPR). Sama umowa przedwstępna albo umowa z deweloperem na lokal w budowie nie czyni Cię jeszcze właścicielem lokalu w rozumieniu rejestru.

Zakup może przeprowadzić również gruzińska LLC zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorców. Wtedy w wypisie NAPR widnieje spółka, a nie wspólnicy. Trzecia opcja, czyli zakup przez istniejącą polską spółkę, to zupełnie inna konstrukcja: polski podmiot nabywa nieruchomość za granicą i podlega polskim przepisom o CIT, rachunkowości i cenach transferowych. Zakup przez polską spółkę wymaga osobnej analizy i nie omawiam go tu szczegółowo.

Właściciel lokalu i wspólnik spółki

Wspólnik gruzińskiej LLC nie jest współwłaścicielem mieszkania. Wspólnik ma udziały, a udziały dają prawo do głosu, do dywidendy i do części majątku po likwidacji. Jeżeli kupujecie we dwoje prywatnie, NAPR wpisze współwłasność w ułamkach, np. po 1/2. Współwłasność i udziały w spółce to dwa różne reżimy: przy współwłasności każdy dysponuje swoim udziałem w nieruchomości, przy spółce decyzje zapadają według umowy spółki.

Mieszkanie a grunt

Mieszkanie w budynku wielorodzinnym łączy się zwykle z udziałem w gruncie pod budynkiem. Zanim podpiszesz umowę, sprawdź w wypisie NAPR kategorię działki, właściciela gruntu i to, czy budynek został oddany do użytkowania. Grunt rolny podlega w Gruzji odrębnym ograniczeniom dla cudzoziemców. Założenie gruzińskiej spółki nie omija automatycznie ograniczeń dotyczących gruntu rolnego, a przepisy mogą badać, kto faktycznie kontroluje spółkę. Zasad dotyczących lokalu nie przenoś więc na działkę rolną.

Reprezentacja kupującego

Osoba fizyczna podpisuje umowę osobiście albo przez pełnomocnika z pełnomocnictwem notarialnym, przy dokumentach zagranicznych zwykle z apostille i tłumaczeniem przysięgłym na gruziński. Spółkę reprezentuje dyrektor wpisany do rejestru przedsiębiorców. Sprawdź, czy umowa spółki nie wymaga zgody wspólników na nabycie lub zbycie nieruchomości. Brak takiej zgody to ryzyko sporu, nawet jeżeli NAPR dokona wpisu.

Zawsze radzę jedno: zanim wybierzesz właściciela, poproś o aktualny wypis NAPR dla lokalu i gruntu. Dopiero gdy wiesz, co kupujesz, ma sens rozmowa, kto ma to kupić.

Dokumenty, które powinien zobaczyć prawnik przed decyzją o formie zakupu:

• aktualny wypis z NAPR dla lokalu i działki, z informacją o obciążeniach,
• pozwolenie na budowę i dokument oddania budynku do użytkowania albo umowa z deweloperem przy lokalu w budowie,
• wypis z rejestru przedsiębiorców i umowa spółki, jeśli kupuje LLC,
• pełnomocnictwa z tłumaczeniem i apostille.

Koszty zakupu i utrzymania spółki

Koszty dzielę na cztery grupy: wspólne dla obu wariantów, uruchomienia spółki, cykliczne i wyjścia. Opłatę urzędową podaję według taryfy NAPR. Według taryfy NAPR (stan na październik 2026 r.) rejestracja przedsiębiorcy innego niż indywidualny kosztuje 200 GEL przy rejestracji w jeden dzień roboczy albo 400 GEL przy rejestracji w dniu złożenia wniosku. Opłata 200/400 GEL to tylko opłata rejestrowa, a nie koszt prowadzenia spółki.

Stawki usług w tabeli to jawne założenia, nie cennik żadnej kancelarii ani biura rachunkowego. Ceny usług w Batumi i Tbilisi różnią się w zależności od liczby transakcji w miesiącu, języka obsługi i zakresu raportowania. Przed decyzją poproś o dwie lub trzy pisemne oferty.

Dla porównania: w Polsce wygląda to tak, że pełna księgowość spółki z o.o. jest obowiązkowa niezależnie od skali, a sprawozdanie finansowe składa się co roku. W Gruzji spółka również składa deklaracje do Revenue Service, często co miesiąc, nawet przy zerowej dystrybucji zysku. W praktyce wygląda to tak: spółka kosztuje Cię co miesiąc, także w okresie, gdy mieszkanie stoi puste albo jest wykańczane.

Skąd biorą się rozbieżne procentowe szacunki kosztów transakcji, które widzisz w internecie? Jedni liczą tylko opłaty urzędowe, inni dodają tłumacza, notariusza, prowizję i obsługę prawną. Jeszcze inni wliczają koszty spółki w koszt zakupu. Porównuj zawsze kwoty w GEL lub w euro z wyszczególnieniem pozycji, a nie jeden procent bez rozbicia.

W pięcioletnim horyzoncie różnica wygląda tak, przy założeniach z tabeli: spółka to około 1 200–2 900 GEL na start, 3 000–6 000 GEL rocznie na obsługę i 1 500–3 000 GEL na wyjście. Łącznie daje to orientacyjnie 17 700–35 900 GEL kosztów samej struktury w ciągu pięciu lat, bez podatków. Osoba fizyczna ponosi w tym czasie głównie koszty rozliczeń.

Wniosek: sama opłata NAPR nie mówi nic o tym, ile kosztuje spółka w piątym roku. Licz cały cykl, łącznie z likwidacją.

Podatki od najmu i wypłat

Podatki porównuję według Tax Code of Georgia, ale z jednym zastrzeżeniem. Nie miałem dostępu do oficjalnej skonsolidowanej wersji kodeksu z 30 września 2026 r., a angielskie tłumaczenie na Matsne nie zawsze odpowiada ostatniej redakcji. Rozdzielam więc dwie grupy informacji. Przepisy, przy których podaję numer artykułu, sprawdziłem we wcześniejszej oficjalnej konsolidacji (stan na październik 2026 r.). Pozostałe stawki opieram na opracowaniach doradców podatkowych i traktuję jako punkty do potwierdzenia w aktualnym tekście Tax Code of Georgia na portalu Matsne.

Najem przez osobę fizyczną

Osoba fizyczna wynajmująca lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe może korzystać ze stawki 5% podatku dochodowego. Według dostępnych opracowań warunkiem jest rezygnacja z odliczania kosztów od tego przychodu oraz prawidłowe zadeklarowanie najmu w Revenue Service. Stawka 5% dotyczy przychodu brutto z najmu, a nie zysku. Remont, umeblowanie i opłaty zarządcy nie pomniejszają podstawy w tym wariancie.

Ogólna stawka podatku dochodowego osób fizycznych wynosi 20%. Stawka 20% dotyczy m.in. najmu lokalu na cele niemieszkalne, np. biuro, oraz sytuacji, w których warunki preferencji nie są spełnione. Najmu nie przypisuj też automatycznie do preferencji 1% małego biznesu: status małego biznesu dotyczy przedsiębiorcy indywidualnego i ma własne warunki, w tym zakres działalności.

Najem mieszkaniowy a usługi zakwaterowania

Najem mieszkaniowy polega na udostępnieniu lokalu najemcy do zamieszkania na podstawie umowy najmu. Usługi zakwaterowania przypominają działalność hotelową: krótkie pobyty, sprzątanie, zmiana pościeli, obsługa gości. Odrębny ryczałt dla krótkoterminowego zakwaterowania (grupa 55.2 klasyfikacji NACE) obowiązywał pierwotnie od 1 stycznia 2023 r. do 1 stycznia 2026 r. We wcześniejszej oficjalnej konsolidacji kodeksu art. 309 ust. 24 przedłużył ten reżim do 1 stycznia 2028 r., ze skutkiem od 1 stycznia 2026 r. Z ryczałtu nie korzysta się automatycznie: przepis określa, kto może go wybrać, jakie usługi obejmuje i jak trzeba się zgłosić w Revenue Service. Ponieważ nie mam ostatniej konsolidacji, przed wyborem modelu sprawdź, czy art. 309 ust. 24 nie został zmieniony po tej dacie. Najmu na doby przez platformy nie utożsamiaj więc z klasycznym najmem mieszkaniowym bez analizy.

Spółka i wypłata zysku

Gruzińska LLC rozlicza podatek dochodowy od osób prawnych w modelu podobnym do estońskiego. Według Tax Code of Georgia stawka podatku spółki wynosi 15% i dotyczy przede wszystkim dystrybucji zysku, a także wydatków niezwiązanych z działalnością i niektórych świadczeń na rzecz wspólników. Podstawę wylicza się metodą gross-up: kwota dystrybucji dzielona jest przez 0,85. Efektywnie 15% podatku od kwoty brutto odpowiada około 17,65% kwoty dystrybucji, czyli dywidendy brutto przed potrąceniem podatku u źródła. To nie jest jeszcze kwota, która trafia na Twoje konto.

Dywidenda wypłacana osobie fizycznej podlega dodatkowo podatkowi u źródła w wysokości 5%, pobieranemu przez spółkę. Stawek 15% i 5% nie dodaje się mechanicznie do 20%, bo liczone są od różnych podstaw. Rozróżniam trzy kwoty:

• środki na dystrybucję: 10 000 GEL zysku, z którego spółka płaci 1 500 GEL podatku,
• dywidenda brutto: 8 500 GEL, od której spółka pobiera 425 GEL podatku u źródła,
• wypłata netto dla wspólnika: 8 075 GEL.

Łączne obciążenie to 19,25% środków na dystrybucję.

Reinwestowanie zmienia rachunek. Jeżeli spółka nie wypłaca zysku, tylko kupuje kolejny lokal lub spłaca kredyt, podatek spółki co do zasady się nie pojawia. Spółka daje więc odroczenie podatku, a nie jego brak. Ten mechanizm ma sens, gdy pieniądze faktycznie zostają w spółce.

Podatek od nieruchomości i VAT

Podatek od nieruchomości dla osoby fizycznej zależy od dochodu rodziny za poprzedni rok. Według art. 202 ust. 5 Tax Code of Georgia (stan na październik 2026 r., do potwierdzenia w aktualnej wersji gruzińskiej) majątek inny niż grunt jest zwolniony, gdy dochód rodziny nie przekracza 40 000 GEL. Przy dochodzie powyżej 40 000 GEL, ale poniżej 100 000 GEL, gmina ustala stawkę w przedziale 0,05–0,2% wartości rynkowej, a przy dochodzie 100 000 GEL i więcej w przedziale 0,8–1%. Do dochodu rodziny wlicza się co do zasady dochody światowe, także te z Polski. Grunt opodatkowany jest odrębnie, niezależnie od dochodu rodziny.

Spółka płaci podatek od nieruchomości według innej podstawy. Według art. 202 ust. 1 punktem wyjścia jest średnioroczna wartość księgowa netto majątku, a kodeks przewiduje dalsze korekty; stawka gminna wynosi do 1%. Podatku LLC nie licz więc automatycznie od ceny mieszkania: wartość księgowa zależy od ujęcia lokalu w księgach i amortyzacji. Deklarację spółka składa zwykle do 1 kwietnia roku następnego, a osoba fizyczna płaci podatek do 15 listopada.

VAT w Gruzji wynosi 18%. Obowiązek rejestracji jako podatnik VAT powstaje po przekroczeniu 100 000 GEL obrotu podlegającego VAT w dowolnych kolejnych 12 miesiącach. Próg liczy się dla całej działalności podatnika, więc kilka lokali w jednej spółce szybciej go osiągnie. VAT i dywidenda to dwa różne obciążenia: VAT dotyczy przychodu ze sprzedaży usług, dywidenda dotyczy wypłaty zysku.

Moja ocena: przy jednym mieszkaniu wynajmowanym na cele mieszkaniowe wariant prywatny zwykle jest prostszy podatkowo w Gruzji. Spółka zaczyna mieć sens dopiero wtedy, gdy zysk ma zostać w strukturze albo inwestujesz z partnerem.

Wniosek: zanim porównasz stawki, ustal podstawę: przychód z najmu mieszkaniowego, przychód z zakwaterowania czy dystrybucję zysku spółki.

Polski rezydent i konwencja podatkowa

Obywatelstwo, pobyt i rezydencja podatkowa to trzy różne pojęcia. Obywatelstwo wynika z paszportu. Pobyt to miejsce, w którym fizycznie przebywasz, a pozwolenie na pobyt w Gruzji nie zmienia jeszcze rezydencji podatkowej. Rezydencja podatkowa decyduje o tym, który kraj opodatkowuje Twoje dochody światowe.

Według polskiej ustawy o PIT (art. 3) polskim rezydentem podatkowym jest osoba, która ma w Polsce ośrodek interesów życiowych albo przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Polski rezydent rozlicza w Polsce dochody z całego świata, także najem mieszkania w Batumi czy Tbilisi.

Relacje między krajami reguluje konwencja podatkowa Polska–Gruzja. Według oficjalnego wykazu Dziennika Ustaw (stan na październik 2026 r.) umowa między Polską a Gruzją o eliminowaniu podwójnego opodatkowania została podpisana 7 lipca 2021 r., weszła w życie 1 kwietnia 2023 r. i jest stosowana od 1 stycznia 2024 r. Zastąpiła umowę z 1999 r. i zawiera klauzulę przeciw nadużyciom (test głównego celu). Tekst umowy znajdziesz w Dzienniku Ustaw na portalu ISAP (wyszukaj umowę z 7 lipca 2021 r.), a objaśnienia w serwisie podatki.gov.pl.

Dla kupującego mieszkanie znaczenie mają trzy kategorie dochodu, które w umowie opisano w odrębnych przepisach, w strukturze opartej na Modelowej Konwencji OECD:

• dochód z nieruchomości (art. 6): Gruzja jako państwo położenia lokalu może opodatkować najem,
• dywidendy (art. 10): dywidenda z gruzińskiej LLC może być opodatkowana w Gruzji, a także w Polsce,
• zyski ze sprzedaży majątku (art. 13): sprzedaż nieruchomości oraz udziałów w spółce nieruchomościowej ma osobne reguły.

Przy sprzedaży udziałów kluczowy jest art. 13 ust. 4 umowy z 2021 r. Zgodnie z modelem OECD pozwala on Gruzji opodatkować zysk ze sprzedaży udziałów, które czerpią ponad 50% wartości bezpośrednio lub pośrednio z nieruchomości położonych w Gruzji. Dokładne brzmienie, w tym okres, w którym bada się tę wartość, sprawdź w tekście umowy na ISAP, bo od niego zależy, czy sprzedaż udziałów LLC z jednym mieszkaniem traktujesz podobnie jak sprzedaż samego lokalu.

Według omówień umowy w polskiej prasie fachowej zachowano metodę zaliczenia, czyli odliczenia podatku zapłaconego w Gruzji od polskiego podatku. Zapłata podatku w Gruzji nie zwalnia polskiego rezydenta automatycznie z obowiązków w Polsce. Odliczenie ma limit: przy dochodach opodatkowanych według skali nie przekroczy części polskiego podatku przypadającej na dochód zagraniczny (art. 27 ust. 9 ustawy o PIT), a przy dywidendach podatku obliczonego według stawki 19% (art. 30a ust. 9). Gruziński podatek 5% zmniejsza polski podatek, ale go nie zastępuje, a zwolnienie przy sprzedaży w Gruzji nie oznacza zwolnienia w Polsce.

Przy spółce rozróżnij dwa podatki. 15% podatku spółki płaci LLC, a nie Ty, więc co do zasady nie odliczysz go od swojego polskiego PIT. Odliczeniu podlega podatek pobrany od Ciebie jako wspólnika, czyli 5% od dywidendy, w granicach wspomnianego limitu. Na papierze dwa poziomy opodatkowania w Gruzji i trzeci w Polsce mogą więc dać wyższe łączne obciążenie niż sam najem prywatny.

Przy spółce pojawiają się też kwestie, które wymagają indywidualnej opinii doradcy znającego polskie rozliczenia:

• zagraniczna spółka kontrolowana (CFC, art. 30f ustawy o PIT): sam najem nie przesądza o CFC. Ustawa wymaga m.in. udziału co najmniej 50% (samodzielnie lub z podmiotami powiązanymi), określonego udziału przychodów z katalogu przychodów pasywnych (co najmniej 33%) i niskiego opodatkowania w porównaniu z hipotetycznym polskim podatkiem. Trzeba sprawdzić, czy przychody spółki mieszczą się w tym katalogu i jak test niskiego opodatkowania wypada w latach, gdy spółka nie wypłaca zysku i nie płaci gruzińskiego podatku,
• miejsce faktycznego zarządu: spółka zarządzana z Polski może zostać uznana za polskiego rezydenta podatkowego, a wtedy cała konstrukcja zmienia sens,
• obowiązki raportowe i ewidencyjne wobec polskiego urzędu skarbowego.

Dla porównania: w Polsce wygląda to tak, że najem prywatny rozliczasz ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a w Gruzji preferencja 5% też dotyczy przychodu. To podobieństwo kusi, by uprościć sprawę. Sposób rozliczenia gruzińskiego najmu w polskim zeznaniu ustal jednak z doradcą, bo zależy od kategorii dochodu i Twojej sytuacji.

Wniosek: jako polski rezydent planujesz rozliczenie w dwóch krajach, a przy spółce dochodzą test CFC, miejsce zarządu i brak odliczenia podatku płaconego przez samą LLC.

Odpowiedzialność, wspólnicy i dostęp do pieniędzy

Spółka bywa przedstawiana jako tarcza dla majątku. To uproszczenie. Law of Georgia on Entrepreneurs stanowi, że spółka z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiada za swoje zobowiązania całym swoim majątkiem. Mieszkanie należące do LLC jest więc częścią majątku, z którego wierzyciele spółki mogą się zaspokoić.

Majątek spółki

Lokal w działającej spółce operacyjnej odpowiada za jej długi. Jeżeli umieścisz mieszkanie w spółce, która prowadzi też inną działalność, np. usługi lub handel, każdy spór z kontrahentem dotyka również nieruchomości. Osobna spółka przeznaczona wyłącznie do posiadania lokalu ogranicza to ryzyko, ale go nie usuwa. Przy najmie ryzyko generują też roszczenia najemców i zobowiązania podatkowe.

Ochrona wspólnika też ma granice. Bank finansujący zakup często żąda osobistego poręczenia wspólnika, a wtedy odpowiadasz prywatnie. Sądy mogą też pominąć ograniczenie odpowiedzialności przy nadużyciu formy spółki, np. mieszaniu majątku prywatnego i firmowego. Spółka zmniejsza ryzyko prywatne, ale nie daje pełnej ochrony majątku.

Umowa wspólników

Przy inwestycji z partnerem większość problemów zaczyna się nie od podatków, tylko od braku ustaleń. Ten błąd widzę u kupujących najczęściej: wspólnicy ustalają ceny i lokalizację, a pomijają, co się stanie, gdy jeden z nich zechce wyjść.

Osobna sprawa to uprawnienia dyrektora. Law of Georgia on Entrepreneurs (art. 42) rozróżnia ograniczenia wewnętrzne i reprezentację spółki wobec osób trzecich. Wymóg uchwały wspólników przed sprzedażą lokalu to ograniczenie wewnętrzne: dyrektor, który go naruszy, odpowiada wobec spółki, ale umowa z kupującym co do zasady nie upada tylko z tego powodu. Skuteczniejszym zabezpieczeniem wobec kontrahentów jest reprezentacja łączna, czyli wymóg podpisu dwóch dyrektorów, wpisana do rejestru przedsiębiorców. Samo zapisanie ograniczenia w umowie spółki nie chroni Cię automatycznie przed czynnością dyrektora wobec osoby trzeciej.

Kwestie, które powinna regulować umowa wspólników lub umowa spółki:

• kto jest dyrektorem, czy reprezentacja jest łączna i jakie czynności wymagają uchwały wspólników, w tym sprzedaż i obciążenie lokalu,
• zasady wnoszenia kapitału i pożyczek wspólników oraz ich oprocentowanie,
• polityka dywidendowa: kiedy wypłacacie zysk, a kiedy go reinwestujecie,
• prawo pierwokupu udziałów i sposób wyceny przy wyjściu wspólnika,
• procedura na wypadek impasu decyzyjnego przy udziałach 50/50,
• zasady prywatnego korzystania z lokalu przez wspólników.

Pieniądze na rachunku spółki

Pieniądze z najmu wpływają na rachunek spółki i nie są Twoje prywatnie, dopóki spółka ich do Ciebie nie przekaże. Wypłata zysku jako dywidenda wymaga uchwały, deklaracji oraz zapłaty podatku spółki i podatku od dywidendy. Inne przepływy mają własne zasady. Spłata udokumentowanej pożyczki wspólnika nie jest dywidendą, więc daje elastyczność. Pożyczka musi jednak mieć umowę i rynkowe warunki, a w modelu gruzińskim niektóre pożyczki i świadczenia na rzecz wspólników mogą być traktowane jak ukryta dystrybucja zysku.

Prywatne korzystanie z mieszkania spółki to osobna pułapka. Jeżeli spędzasz w lokalu spółki wakacje bez czynszu, wydatki na lokal mogą zostać uznane za niezwiązane z działalnością i opodatkowane jak dystrybucja zysku. Jeśli chcesz w nim mieszkać, najpierw ustal z księgowym warunki najmu od własnej spółki.

Jeżeli inwestujesz z partnerem albo zastanawiasz się, czy lokal powinien trafić do istniejącej spółki, kwestie odpowiedzialności lepiej omówić przed rezerwacją mieszkania niż po wpisie w NAPR.

Zadaj pytanie o swoją strukturę zakupu na WhatsAppie

Przy takiej rozmowie przydaje się wstępny plan: kto wnosi pieniądze, kto zarządza najmem i jak długo chcecie trzymać lokal. Te trzy odpowiedzi często same wskazują właściwą formę własności.

Wniosek: spółka przenosi ryzyko na swój majątek, a nie usuwa go; konflikt wspólników rozwiązuje dobra umowa i reprezentacja łączna, nie sama forma prawna.

Sprzedaż mieszkania, udziałów i likwidacja

Forma własności decyduje o tym, jak wyjdziesz z inwestycji. Właściciel prywatny sprzedaje lokal. Spółka może sprzedać lokal albo wspólnicy mogą sprzedać udziały. Czwarta droga to przekazanie lokalu wspólnikowi przy zmianie struktury lub likwidacji spółki.

Zwolnienie przy sprzedaży prywatnej wymaga kilku warunków. Według art. 82 Tax Code of Georgia (przepisy o dochodach zwolnionych osób fizycznych, stan na październik 2026 r.) zysk ze sprzedaży mieszkania posiadanego ponad dwa lata jest zwolniony z podatku dochodowego. Ministerstwo Finansów Gruzji wydało w tej sprawie decyzję publiczną nr 143 z 14 maja 2026 r., zmienioną decyzją nr 175 z 8 czerwca 2026 r. Obie dotyczą m.in. kryteriów lokalu mieszkalnego i liczenia okresu posiadania. Szczegółowych wniosków z tych decyzji nie przenoszę do tekstu, bo nie potwierdziłem ich aktualnej treści po zmianie; przed sprzedażą przeczytaj tekst w brzmieniu po decyzji nr 175. Systematyczny obrót nieruchomościami i działalność deweloperska nie korzystają z preferencji, nawet po dwóch latach.

Początek okresu posiadania nie wynika z daty wpłaty pierwszej raty deweloperowi. Art. 82 ust. 4 wiąże go z dokumentem stanowiącym podstawę rejestracji prawa w NAPR, dlatego ważne jest, jaki dokument i z jaką datą był podstawą wpisu. Kilka sytuacji wymaga osobnego spojrzenia:

• zakup praw do lokalu w budowie: oficjalna broszura Revenue Service dopuszcza uznanie takiego lokalu za mieszkalny po spełnieniu warunków, więc nie każdy przypadek oznacza liczenie terminu dopiero od ukończenia budynku,
• zamiana aktywów, np. gruntu na mieszkanie: liczy się dokument, na podstawie którego zarejestrowano Twoje prawo do lokalu,
• budowa własna: sposób liczenia może zależeć od rejestracji gruntu i samego budynku.

W każdym z tych przypadków dokumenty, czyli wypis NAPR i podstawę wpisu, przeanalizuj z doradcą przed planowaną sprzedażą.

Sprzedaż lokalu przez spółkę wygląda inaczej. Spółka nie korzysta ze zwolnienia osoby fizycznej po dwóch latach. Pieniądze ze sprzedaży zostają w spółce, a do Ciebie trafiają dopiero po dystrybucji zysku i zapłacie podatków. Do tego dochodzi koszt likwidacji, jeśli spółka nie ma dalszego celu.

Sprzedaż udziałów bywa szybsza, bo w NAPR nie zmienia się właściciel lokalu. Nabywca udziałów przejmuje jednak całą historię spółki, więc zwykle zażąda badania due diligence, oświadczeń i niższej ceny. Dla polskiego rezydenta taka sprzedaż wymaga analizy art. 13 ust. 4 umowy Polska–Gruzja, opisanego wyżej.

Przeniesienie mieszkania ze spółki na wspólnika nie jest jednym typem transakcji. Skutki zależą od podstawy:

• sprzedaż wspólnikowi: spółka powinna sprzedać po cenie rynkowej, a sprzedaż poniżej wartości może zostać uznana za ukrytą dystrybucję zysku; możliwy jest VAT, jeśli spółka jest jego podatnikiem,
• dywidenda rzeczowa: lokal wydany zamiast pieniędzy co do zasady traktuje się jak dystrybucję zysku według wartości rynkowej, z podatkiem spółki i podatkiem od dywidendy,
• zwrot wkładu lub obniżenie kapitału: zwrot do wysokości wniesionego kapitału może być oceniany inaczej niż dystrybucja zysku, ale wymaga udokumentowania wkładu i analizy,
• podział majątku likwidacyjnego: nadwyżka ponad wniesiony kapitał zwykle ma charakter dystrybucji zysku.

W oficjalnym rejestrze widnieje też decyzja publiczna Ministerstwa Finansów nr 208 z 30 czerwca 2026 r. Nie streszczam jej, bo nie potwierdziłem, w jakim zakresie dotyczy przekazania majątku wspólnikom; przed wyborem drogi sprawdź ją z doradcą.

Przeniesienie mieszkania ze spółki na wspólnika nie jest zmianą nazwiska w rejestrze. Wymaga podstawy prawnej, uchwały i wyceny, a często wywołuje podatek spółki jak przy wypłacie zysku.

Przy przekazaniu lokalu do majątku prywatnego okres posiadania liczy się dla Ciebie co do zasady od nowa. Czas, przez który mieszkanie należało do spółki, nie zalicza się automatycznie do Twojego okresu dwóch lat. To ważne, jeśli planujesz sprzedaż wkrótce po przeniesieniu.

Wniosek: plan wyjścia ustalasz przed zakupem, bo przy spółce każda z trzech dróg wymaga dokumentów, wyceny i osobnego rozliczenia.

Trzy scenariusze wyboru właściciela

Poniższe scenariusze są hipotetyczne, nie są historiami klientów. Przyjmuję te same założenia dla obu wariantów w horyzoncie pięciu lat i nie zakładam wzrostu cen. Rozdzielam przychód, koszty operacyjne, podatki w Gruzji, koszty struktury, środki zatrzymane w spółce i pieniądze dostępne prywatnie. Pomijam polskie podatki, bo zależą od Twojej sytuacji.

Wspólne założenia dla wszystkich scenariuszy:

• dochód rodziny właściciela prywatnego: 80 000 GEL rocznie, więc stawka podatku od nieruchomości z przedziału 0,05–0,2%; przyjmuję górną granicę 0,2% wartości rynkowej,
• podatek od nieruchomości LLC: 1% założonej średniorocznej wartości księgowej netto, niższej od ceny zakupu ze względu na amortyzację,
• koszty struktury LLC według środka przedziałów z sekcji o kosztach: start 2 050 GEL, obsługa 4 500 GEL rocznie, wyjście 2 250 GEL, czyli 26 800 GEL w pięć lat,
• start i wyjście odejmuję w całości od pieniędzy dostępnych prywatnie; to uproszczenie, bo koszty likwidacji ponoszone przez spółkę zmniejszają podstawę dystrybucji.

Scenariusz 1: własne pobyty w Batumi

Kupujesz mieszkanie w Batumi wartości 200 000 GEL na własne wakacje kilka tygodni w roku, bez najmu. Przychód wynosi 0 GEL. Koszty operacyjne, czyli media, opłata administracyjna i drobne naprawy, przyjmuję na 3 000 GEL rocznie w obu wariantach.

W wariancie prywatnym podatek od nieruchomości to 0,2% × 200 000 = 400 GEL rocznie. Pięcioletni koszt wynosi 15 000 GEL kosztów operacyjnych i 2 000 GEL podatku, razem 17 000 GEL.

W wariancie spółkowym przyjmuję wartość księgową netto 190 000 GEL, więc podatek od nieruchomości to około 1 900 GEL rocznie, czyli 9 500 GEL w pięć lat. Dochodzi 26 800 GEL kosztów struktury. Razem z kosztami operacyjnymi daje to około 51 300 GEL, które musisz wnieść do spółki jako kapitał lub pożyczkę. Dodatkowo prywatne używanie lokalu spółki może zostać opodatkowane jak dystrybucja zysku. Przy lokalu na własne pobyty spółka zwykle tylko dodaje koszty i ryzyka.

Scenariusz 2: najem mieszkaniowy w Tbilisi

Kupujesz mieszkanie w Tbilisi wartości 300 000 GEL i wynajmujesz je na długi termin na cele mieszkaniowe. Założenia roczne: przychód 30 000 GEL, koszty operacyjne 6 000 GEL.

Wariant prywatny przy preferencji 5%: podatek od przychodu wynosi 1 500 GEL, a podatek od nieruchomości 0,2% × 300 000 = 600 GEL. Pieniądze dostępne prywatnie to 30 000 − 6 000 − 1 500 − 600 = 21 900 GEL rocznie, czyli 109 500 GEL w pięć lat. Gdyby dochód rodziny wynosił 100 000 GEL lub więcej, a gmina stosowała stawkę 1%, podatek od nieruchomości wzrósłby do 3 000 GEL rocznie, a wynik spadłby do 97 500 GEL w pięć lat.

Wariant spółkowy przy pełnej wypłacie zysku: przyjmuję wartość księgową netto 285 000 GEL, więc podatek od nieruchomości wynosi 2 850 GEL. Przed dystrybucją zostaje 30 000 − 6 000 − 2 850 − 4 500 (obsługa) = 16 650 GEL. Spółka wypłaca 14 153 GEL dywidendy brutto i płaci 2 498 GEL podatku spółki. Po potrąceniu 5% od dywidendy (708 GEL) dostajesz około 13 445 GEL rocznie, czyli 67 225 GEL w pięć lat. Po odjęciu startu i wyjścia (4 300 GEL) zostaje około 62 900 GEL.

Różnica wobec wariantu prywatnego, około 46 600 GEL w pięć lat, wynika z kosztów struktury, wyższej podstawy podatku od nieruchomości i dwóch poziomów opodatkowania. Gdyby spółka reinwestowała zysk, po pięciu latach miałaby około 81 200 GEL (16 650 × 5 minus koszt startu), ale te pieniądze nie byłyby dostępne prywatnie, a podatek spółki tylko by się odroczył.

Scenariusz 3: portfel z partnerem w Gonio lub Kvariati

Z partnerem kupujecie trzy apartamenty w Gonio lub Kvariati o łącznej wartości 450 000 GEL, częściowo na krótkie pobyty w sezonie. Przyjmijmy hipotetyczny łączny przychód 90 000 GEL rocznie i koszty operacyjne 30 000 GEL, bo krótki najem wymaga sprzątania i obsługi gości. Przychód jest blisko progu VAT 100 000 GEL, a krótkie pobyty mogą zostać zakwalifikowane jako usługi zakwaterowania, a nie najem mieszkaniowy. VAT i ryczałtu z art. 309 ust. 24 nie modeluję.

Prywatnie kupujecie lokale we współwłasności i każdy rozlicza swoją połowę. Liczę dwa warianty. Jeżeli najem zostanie uznany za mieszkaniowy ze stawką 5%, podatek dochodowy wyniesie łącznie 4 500 GEL, a podatek od nieruchomości 900 GEL (0,2% × 450 000). Zostaje 54 600 GEL rocznie, czyli 273 000 GEL w pięć lat dla obu partnerów. Jeżeli preferencja nie przysługuje, przyjmuję dla uproszczenia 20% od dochodu po kosztach: 12 000 GEL podatku rocznie, co daje 47 100 GEL rocznie i 235 500 GEL w pięć lat.

W spółce przy większej liczbie transakcji przyjmuję górną granicę obsługi, 6 000 GEL rocznie, a wartość księgową netto 430 000 GEL, czyli 4 300 GEL podatku od nieruchomości. Przed dystrybucją zostaje 49 700 GEL rocznie. Przy pełnej wypłacie spółka płaci 7 455 GEL podatku, wypłaca 42 245 GEL dywidendy brutto, a po 5% podatku u źródła wspólnicy dostają łącznie około 40 133 GEL rocznie. Po pięciu latach i po odjęciu startu oraz wyjścia daje to około 196 400 GEL. Przy pełnej reinwestycji w spółce zostaje około 246 450 GEL, bez wypłaty prywatnej.

W praktyce wygląda to tak: przewaga podatkowa spółki przy reinwestycji pojawia się tylko wtedy, gdy prywatnie nie przysługuje stawka 5%. Wtedy 246 450 GEL w spółce wypada lepiej niż 235 500 GEL po podatku prywatnie. Przy stawce 5% prywatni współwłaściciele mają więcej pieniędzy do ponownego zainwestowania niż spółka. Argumentem za spółką w tym scenariuszu są raczej wspólny rachunek, jedna księgowość i zasady wyjścia w umowie wspólników. To nie jest uniwersalny próg liczby lokali: o wyborze decydują model najmu, plan reinwestycji i relacja wspólników.

Ten scenariusz pokazuje też, że wybór właściciela zaczyna się od wyboru konkretnych lokali i budżetu. Moja ocena, a nie reguła: w Kvariati częściej spotykam popyt skupiony w sezonie, a w Gonio łatwiej o najem całoroczny. Rzeczywiste obłożenie zależy jednak od konkretnego budynku, operatora najmu i popytu w danej okolicy, więc sprawdź dane dla wybranego lokalu.

Jeżeli chcesz sprawdzić, które lokale w Batumi, Tbilisi, Gonio czy Kvariati pasują do Twojego budżetu i planu najmu, zacznij od krótkiego zestawienia celów.

Otrzymaj dopasowaną selekcję nieruchomości w Gruzji

Na tej podstawie łatwiej porównać realne przychody i koszty konkretnych mieszkań, zamiast liczyć na średnich z ogłoszeń. Dopiero potem warto wracać do pytania o formę własności.

Wniosek: w moim modelu spółka wygrywa podatkowo tylko przy reinwestycji i braku preferencji 5% dla osoby fizycznej; w pozostałych przypadkach jej zaletą jest organizacja, nie podatek.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy

Zanim podpiszesz umowę, sprawdź poniższe punkty po kolei. Lista łączy dokumenty dla prawnika z decyzjami, które powinien przeliczyć księgowy.

1. Cel zakupu. Własne pobyty, najem długoterminowy, krótkie pobyty czy odsprzedaż. Cel decyduje o reżimie podatkowym.
2. Rezydencja podatkowa. Ustal, czy w okresie inwestycji pozostaniesz polskim rezydentem, oraz które przepisy konwencji Polska–Gruzja będą miały zastosowanie.
3. Status lokalu i gruntu. Pozwolenie na budowę, oddanie do użytkowania, kategoria działki, udział w gruncie.
4. Wypis z NAPR i obciążenia. Hipoteki, zajęcia, służebności, roszczenia osób trzecich; wypis aktualny na dzień podpisania. Wypisy, taryfy i informacje o rejestracji znajdziesz w serwisie National Agency of Public Registry.
5. Reprezentacja. Pełnomocnictwo z apostille i tłumaczeniem; przy spółce wypis z rejestru, umowa spółki, sposób reprezentacji i ewentualna uchwała wspólników.
6. Źródło finansowania. Środki własne, kredyt, pożyczka wspólnika; dokumentacja pochodzenia środków dla banku.
7. Model najmu. Najem mieszkaniowy czy usługi zakwaterowania, rejestracja w Revenue Service i warunki stawki preferencyjnej.
8. Sposób wypłat. Prywatny przychód z najmu, dywidenda albo spłata pożyczki wspólnika.
9. Budżet pięcioletni. Koszty operacyjne, podatki w Gruzji i Polsce, koszty struktury.
10. Plan wyjścia. Sprzedaż lokalu, sprzedaż udziałów, przekazanie wspólnikowi lub likwidacja oraz ich koszty.

Prawnikowi przekaż wypis NAPR, dokumenty budowy, projekt umowy i dokumenty spółki. Księgowemu przekaż plan najmu, budżet, informacje o rezydencji i planowane wypłaty. Komplet tych danych pozwala porównać oba warianty na liczbach, a nie na deklaracjach.

Jeśli chcesz, porozmawiajmy o celu zakupu, budżecie i planie najmu, zanim zarezerwujesz konkretny lokal. Pomagam w wyborze nieruchomości i przebiegu transakcji, a rozliczenia podatkowe zostawiam doradcy podatkowemu, którego opinia powinna uzupełnić naszą rozmowę.

FAQ: mieszkanie prywatnie czy przez spółkę

Czy jako Polak mogę kupić mieszkanie w Gruzji bez spółki?

Co do zasady możesz kupić mieszkanie w Gruzji jako osoba fizyczna bez zakładania spółki. Przed transakcją trzeba jednak sprawdzić status lokalu, właściciela, obciążenia oraz prawa do gruntu. Zakup mieszkania i zakup gruntu rolnego podlegają odmiennym zasadom. O sposobie nabycia nie powinno decydować samo obywatelstwo, lecz także przeznaczenie nieruchomości i plan jej późniejszego użytkowania.

Czy przez spółkę zapłacę mniej podatku od mieszkania?

Spółka nie oznacza automatycznie niższych podatków. Porównanie powinno obejmować przychód z najmu, koszty, wypłaty wspólnikowi, podatek od nieruchomości i przyszłą sprzedaż. Znaczenie ma również rezydencja podatkowa właściciela udziałów. Struktura korzystna przy reinwestowaniu może być mniej korzystna przy regularnym wypłacaniu pieniędzy. Obliczenia powinien przygotować doradca znający przepisy gruzińskie i polskie.

Ile kosztuje założenie i utrzymanie gruzińskiej spółki?

Według taryfy NAPR sprawdzonej w październiku 2026 r. rejestracja przedsiębiorcy innego niż indywidualny kosztuje 200 GEL w jeden dzień roboczy albo 400 GEL w dniu złożenia wniosku. To tylko opłata urzędowa. Do budżetu trzeba dodać koszty dokumentów, obsługi prawnej, rachunku bankowego, księgowości i obowiązkowego raportowania, zależnie od działalności spółki.

Czy od każdego wynajmu mieszkania w Gruzji płaci się 5%?

Nie można zakładać, że każdy wynajem mieszkania podlega tej samej stawce. Trzeba ustalić, kto osiąga przychód, do czego lokal jest wykorzystywany i czy spełniono warunki preferencji. Najem mieszkaniowy osoby fizycznej wymaga odrębnej analizy od działalności zakwaterowania lub najmu przez spółkę. Ważna jest też podstawa podatku: przychód bez odliczeń nie jest tym samym co zysk.

Czy dochód z gruzińskiego mieszkania muszę rozliczyć w Polsce?

Jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym, nie zakładaj, że zapłata podatku w Gruzji kończy wszystkie obowiązki. Trzeba sprawdzić polskie przepisy oraz konwencję polsko-gruzińską stosowaną od 2024 r. Najem, sprzedaż mieszkania i dywidenda ze spółki mogą wymagać odrębnej analizy. Sposób rozliczenia zależy od rodzaju dochodu, metody unikania podwójnego opodatkowania i Twojej sytuacji.

Czy mogę później przepisać mieszkanie ze spółki na siebie?

Zmiana właściciela mieszkania ze spółki na wspólnika jest odrębnym zdarzeniem prawnym i może wywołać skutki podatkowe. Nie jest zwykłą zmianą nazwiska w rejestrze. Skutki zależą od podstawy: sprzedaży po cenie rynkowej, dywidendy rzeczowej, zwrotu wkładu czy podziału majątku po likwidacji, a w grę może wchodzić także VAT. Przed wyborem tej drogi trzeba ustalić wartość lokalu, wymagane zgody i dokumenty oraz obowiązki spółki i wspólnika. Plan wyjścia warto przygotować jeszcze przed zakupem nieruchomości.

Podsumowanie

Przy jednym mieszkaniu na własne pobyty albo na prosty najem mieszkaniowy zakup prywatny jest w Gruzji zwykle prostszy i tańszy w obsłudze. Osoba fizyczna może korzystać z preferencyjnej stawki dla najmu mieszkaniowego i ze zwolnienia przy sprzedaży po ponad dwóch latach, o ile spełni warunki.

Gruzińska LLC może mieć sens, gdy inwestujesz z partnerem, budujesz portfel lub chcesz reinwestować zysk, ale jej przewaga jest głównie organizacyjna. Podatkowo wygrywa w moim modelu dopiero przy reinwestycji i braku preferencji 5% dla osoby fizycznej. Spółka kosztuje co miesiąc, opodatkowuje wypłaty zysku na dwóch poziomach i nie chroni majątku w pełni. Jako polski rezydent i tak rozliczasz się również w Polsce, a przy spółce dochodzą kwestie CFC i miejsca zarządu.

Z mojej perspektywy najważniejsza jest kolejność: najpierw cel, lokal i plan wyjścia, potem forma własności. Taką kolejność stosuję w rozmowach z kupującymi z Polski i to ona pozwala uniknąć kosztownych zmian po wpisie w NAPR.

Nota źródłowa: tekst przygotowano na podstawie Tax Code of Georgia (art. 82, art. 202, art. 309 ust. 24) i Law of Georgia on Entrepreneurs (art. 42) w oficjalnych wersjach na portalu Matsne, taryf NAPR, informacji i broszur Revenue Service, decyzji publicznych Ministerstwa Finansów Gruzji nr 143 z 14 maja 2026 r., nr 175 z 8 czerwca 2026 r. i nr 208 z 30 czerwca 2026 r., umowy Polska–Gruzja z 7 lipca 2021 r. (art. 6, 10 i 13) opublikowanej w Dzienniku Ustaw, ustawy o PIT (art. 3, 27, 30a, 30f) oraz opracowań doradców podatkowych z lat 2025–2026. Weryfikacja: październik 2026 r. Przepisy z numerami artykułów sprawdziłem we wcześniejszej oficjalnej konsolidacji; stawki oparte na opracowaniach doradców oraz treść decyzji nr 175 i 208 wymagają potwierdzenia. Nie miałem dostępu do oficjalnej skonsolidowanej wersji kodeksu z 30 września 2026 r. Kwoty usług i scenariusze są hipotetycznymi założeniami.

Zastrzeżenie: artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Skutki zakupu zależą od Twojej indywidualnej sytuacji, rezydencji podatkowej i aktualnych przepisów. Przed decyzją skonsultuj się z gruzińskim prawnikiem oraz doradcą podatkowym znającym polskie rozliczenia.